Immobilienertragsteuer (ImmoESt) in Österreich – Der komplette Leitfaden

Beim Verkauf einer Immobilie in Österreich fällt grundsätzlich die Immobilienertragsteuer an. Sie beträgt im Regelfall 30% auf den Veräußerungsgewinn. Unser Rechner berücksichtigt alle wichtigen Sonderfälle: Hauptwohnsitzbefreiung, Altvermögen vor dem 31.03.2002, Umwidmung sowie sämtliche absetzbaren Werbungskosten.

Wann ist ein Immobilienverkauf in Österreich steuerfrei?

Der häufigste Befreiungstatbestand ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Sie greift, wenn der Verkäufer die Immobilie entweder mindestens zwei Jahre durchgehend seit der Anschaffung oder mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf als Hauptwohnsitz genutzt hat. Daneben befreit die Herstellerbefreiung selbst errichtete Gebäude.

2-aus-2-Regel

Mindestens zwei Jahre durchgehender Hauptwohnsitz seit der Anschaffung. Der Hauptwohnsitz muss spätestens beim Verkauf aufgegeben werden.

5-aus-10-Regel

Innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf war die Immobilie mindestens fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz.

Was gilt als Altvermögen?

Immobilien, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden, gelten als Altvermögen. Hier wird die ImmoESt pauschal berechnet: 4,2% des Verkaufspreises. Wurde das Grundstück nach dem 31.12.1987 umgewidmet (z. B. von Grünland in Bauland), beträgt der pauschale Satz 18% des Verkaufspreises.

Welche Kosten kann man von der ImmoESt absetzen?

Beim Neuvermögen mindern folgende Kosten den steuerpflichtigen Gewinn:

• Maklerkosten beim Verkauf
• Kosten für Vertragserrichtung und Beglaubigung
• Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen
• Mitteilungs- und Selbstberechnungskosten

Häufige Fragen (FAQ)